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市川駅南口エリアで進行中の大型再開発「リーフシティ市川」。
このプロジェクトは、単なるマンション建設にとどまらず、住宅・商業・公共・緑地を併せた“まち全体”を再構築するものであり、住宅購入を検討する人だけでなく、市川市に住まうすべての人にとって注目すべき未来の街です。
大手不動産デベロッパーである三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス、野村不動産という三社による共同開発。
これにより、住宅品質、街区デザイン、資産価値、街の将来性といった複数の観点から信頼性が高く、再開発の成功が期待されています。
もともと京葉ガスの工場などがあった約 3.7 ヘクタールの広大な敷地。
この好立地に、多世代が暮らせる住まい、買い物施設、保育・公共施設、緑地、公園──都市生活に必要なすべてが詰まった「複合都市」が誕生しようとしています。
ここでは、物件概要から「借地権付き」という所有形態の意味、そしてこの街の将来性まで、幅広く解説します。
物件概要 ― タワーマンションとしての基本スペック
（引用：リーフシティー公式HP）
リーフシティ市川の中心を成す「ザ・タワー」は、以下のようなスペック・概要で展開されています。
総戸数：674戸（他に保育施設1区画あり）
敷地面積：約 12,200.02 ㎡、延床面積 約 71,594.63 ㎡、建築面積 約 5,340.88 ㎡
構造／階数：鉄筋コンクリート造、地上29階建ての免震構造タワーマンション
竣工予定：2026年10月下旬、入居開始：2027年1月下旬予定
駐車場：約 338台（敷地内平面および自走式）、駐輪場 1,348台、バイク置場 21台分を確保予定
このようなスケール感・設備規模は、駅近タワーマンションとしては非常に大きく、ファミリー・DINKS・単身といった幅広い層に対応できる設計です。
また、街区内には商業施設や公共施設、保育施設、緑地、広場などが併設される予定で、単なる「住まい」ではなく「暮らしの拠点」「街」として機能するようデザインされています。
定期転借地権付き ― なぜ借地でも資産価値が期待できるのか
（引用：リーフシティー公式HP）
多くのマンションが「敷地を所有する権利（所有権）」付きであるのに対し、リーフシティ市川 ザ・タワーは「定期転借地権および定期転々借地権付きマンション」という形式を採用しています。
定期借地権とは
「定期借地権」は、土地を期限付きで借地し、その上に建物を所有するというしくみ。借地期間は契約で定められ、期間満了時には土地を更地にして返還するのが原則です。1992年の借地借家法によって制度化されて以来、都心・駅近を中心に選ばれる形態が増えています。
リーフシティ市川では、期限を約70年（2100年11月14日まで）とし、長期居住を想定した形で設定されています。
このように借地期間が十分長く設定されていることで、人生設計・家族構成の変化などを考慮しても、実質的に永住と近い感覚で住み続けることが可能です。
定期借地権付きマンションの主なメリット
購入価格が抑えられる
土地取得コストがかからないため、同じ立地・同じ仕様の所有権マンションと比べて、割安になることが多いとされています。これにより、資金に余裕を持ちやすく、手が届きやすいタワーマンション購入が可能になります。税金・維持費の軽減
所有権マンションの場合、土地と建物それぞれに固定資産税などがかかりますが、借地権付きマンションでは土地の固定資産税負担はありません（地代の支払いが必要ですが、総額としては所有権より軽く済む場合が多いです）。手頃なコストで好立地を手に入れやすい
駅近や人気エリアは土地価格が高いため所有権マンションは高額になりがちですが、借地権付きならそのハードルを下げつつ、利便性や立地の良さを享受できます。特に、好立地でありながら割安な物件は近年増えており、購入の選択肢として注目されています。建替えの負担や余計な将来コストの抑制
契約期間終了後は更地返還義務があるため、将来的な建替えや老朽化による補修、補強のような大きな維持コストを考えずに済む可能性があるという設計思想も、借地権付きのマンションを選ぶ理由のひとつとされています。
こうしたメリットにより、都心・駅近のマンション価格が高騰する中、手の届きやすさと住環境・資産性のバランスを取れる選択肢として、定期借地権付きマンションの人気は高まっています。2025年には首都圏での供給数が過去最多クラスとなる可能性も指摘されています。
注意すべき点と見通し
ただし、借地権付きという形は「永続的な土地所有」ではないため、以下のような注意点があります。
借地期間終了時には土地を更地にして返す必要があり、建物の買取請求や契約更新、延長はできない。3
借地権の残存期間が残り少なくなると、再販価値・資産価値が下がりやすい。特に契約期間終了までの残存年数がローン残債や住宅ローン期間を下回る場合、中古市場での価値低下が現実的。
また、地代の支払いが継続的に発生する（所有権のように“地代なし”ではない）点も考慮が必要。
それでも、「70年」という長期間設定と、将来的な建替えや維持コストの抑制、そして好立地と割安感というバランスが取れている点で、資産価値と住みやすさの両立を実現できる可能性があるのが、現代の定期借地権付き分譲マンションの特徴です。特に人生設計を「30〜50年単位」で考えるなら、有力な選択肢となります。
街づくりとしての強み ― 住宅だけに留まらない街の設計
リーフシティ市川の魅力は、住宅という箱を提供するだけではありません。街区全体をデザインする再開発だからこそ、次のような生活価値が期待できます。
商業施設・買い物インフラの整備
タワーマンション隣接地にはスーパーマーケットと複数のテナントを擁する商業施設が2025年度の開業を予定。家具・食料品・日用品、医薬品、サービス店など、日常の買い物をほぼ徒歩圏で完結できる環境が整います。これは、駅近マンションの強みをさらに引き出す大きなポイントです。
また、街区全体に共用施設や緑地、公園、広場、可能な保育施設などが計画されており、居住者だけでなく近隣住民にも開かれた“街”となる設計です。ファミリー層や子育て世代、高齢者まで、多世代が快適に暮らせる街づくりが目指されています。
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安心・快適な暮らしを支えるタワーマンション設計
29階建て免震構造のタワーマンションであることは、防災・居住性・将来性の観点で大きな強みです。高層階からの眺望、日当たり、風通しなども期待でき、生活の質が高い住まいとなるでしょう。
また、駐車場・駐輪場・バイク置場などインフラも整備され、駅近でありながらクルマを使いたい人にも対応。都市生活と郊外的な利便性・使い勝手を両立させる設計がなされています。
“誰に”“どんな暮らし”に向いているか ― リーフシティ市川を選ぶべき人たち
リーフシティ市川は、以下のような人・家族にとって非常に魅力の高い選択肢となる可能性が高いです。
駅近・都心アクセス重視で、通勤・通学を優先する人
資金を抑えつつ、比較的グレードの高いマンションに住みたい人
子育て世代、共働き世帯。買い物・保育・通学の利便性を重視する人
老後を見据えて、将来的に住み替えや相続を考える人（借地権の寿命を見据えたライフプランが組める人）
将来の資産価値・流動性よりも、住みやすさ・初期コスト・生活の快適性を重視する人
一方で、「ずっと所有権を持ち続けたい」「将来も資産価値を維持したい」「子や孫の代まで住み継ぎたい」といった考えを重要視する人は、借地権付きであることを十分理解したうえで、ライフプランを慎重に検討することが大切です。
なぜ今、「借地権付きマンション」が増えているのか ― 背景と時代の潮流
近年、土地価格の高騰や都市部の住宅需要の増加により、「駅近で手頃な新築住まい」のニーズが高まっています。こうした背景の中で、土地取得コストを抑えつつ住宅を提供できる「定期借地権付き分譲マンション」は、再び脚光を浴びています。実際、首都圏における定期借地権付きマンションの供給は増加傾向にあり、2025年は過去最多クラスまで拡大すると言われています。
リーフシティ市川も、まさにこうした時代の要請の中で生まれたプロジェクト。高額になった都心マンション市場に対抗しながら、「立地」「品質」「生活利便性」「資産性」をバランスよく実現しようという試みです。
将来性と懸念 ― 定期借地権の期限と「出口戦略」の重要性
定期借地権付きマンションはメリットが多くても、最後には「借地期間の終了」が避けられない事実があります。契約期間は約70年ですが、その先──お子さまやお孫さまの世代に引き継ぐ際、その選択肢は所有権マンションに比べて幅が狭くなります。
実際、不動産業界でも「借地付きマンションを買うなら、ライフスタイルと出口戦略を明確に」「少なくとも借地期間の残存年数を見据えるべき」という意見があります。
とはいえ、70年という期間は、現代の住宅寿命やライフプランを考えれば十分な長さとも言えます。さらに、建物が老朽化した際の建替えや再整備、管理組合の運営といった将来コストを予め考慮することで、「所有権マンション以上の合理性と柔軟性」を備える住まいにもなり得ます。
つまり、リーフシティ市川を選ぶなら、**「このマンションでどんな暮らしをするか」「どのくらいの期間住みたいか」「将来の住み替えや相続も含めた人生設計」**をしっかりシミュレーションすることが重要です。
結論 ― リーフシティ市川は、今の時代に合った“合理的で価値ある住まい”の形
リーフシティ市川は、「タワーマンション」「大手デベロッパー三社」「駅近」「商業・公共・緑地」「定期借地権付き」という複数の魅力を併せ持つ、非常にバランスの取れた開発プロジェクトです。
都心アクセスが良好な市川駅徒歩圏
高い住宅品質と安心の免震タワー構造
商業施設・公共施設・緑地など、暮らしに必要なインフラの充実
借地権付きで割安かつ税負担の軽減、初期コストの抑制
多世代対応の街づくりと将来の資産設計の柔軟性
こうした要素を考えると、リーフシティ市川は「今すぐ住みたい」「将来を見据えた住まいを検討したい」「無理せず住みやすさと資産性を両立したい」という人々にとって有力な選択肢となるでしょう。
もちろん、借地権ならではの注意点もあります。しかし、その仕組みを理解し、自らのライフスタイルと将来設計を明示したうえで選べば、「割安で住みやすい」「資産価値も視野に入れられる」住まいとなる可能性が高いのです。
市川市に長く住みたい人も、これからこの街で子育てや将来設計を考える人も、あるいは都心アクセスとコストのバランスを重視する人も。リーフシティ市川は、現代の多様なライフスタイルと価値観に応える、新しい“街のかたち”として、注目すべきプロジェクトです。
